耐用消费品是啥？说白了就是家里面那些大件物品，冰箱，彩电，汽车买回来不是为了转手赚钱，而是为了用。能用多久？10年8年都不换。会升值吗？基本上是不会，落地就打折扣。现在的房子正越来越往这个路子上走。

买房不再能暴富，这才是根本变化

放在几年前，谁要说房子是一个消费品？肯定会被人笑话。那房子是什么呢？是资产，是金融产品，能够让普通家庭财富翻倍的金矿。2016年那一会，棚改货币化一推动，全国房子卖的飞起，销售额首次突破了11万亿，当年就有三家房企年销售超3000亿。那个时候买房真的能赚钱，人人都在加杠杆往里面冲。

但是到了2026年，这套逻辑已经玩不开了。西南财经大学的汤继强教授分析的很透彻:2016年去库存本质就是让更多人加杠杆买房，是短期强刺激，副作用就是房价被推的老高，老百姓杠杆率也上去了。而2026年这一轮去库存，工具箱完全变了。政府不再创造需求，而是收储存量房转成保障性住房，当起了市场稳定器。

为什么说房子越来越像家电汽车？

先说一下保值问题。以前大家觉得房子永远在涨，现在这个信仰已经打破了。汤继强直言:未来十年在很多城市，房价若能够跑赢通胀实属不容易，过去翻倍式增长难以再现。这话说白了就是别指望着靠房子发财了，能够保本就不错了。这就跟买一辆车的逻辑是不是很像？车开回家就打折扣，能用能跑，不要贬值太狠就可以。

给大家看一下实际数据。2024年房价收入比降到了10倍，2025年更是降到5.9倍，创下了近20年来的历史新低。房价相对于收入在实实在在地降，房子从高高在上的奢侈品回归到普通人买得起的大件消费品。

从市场结构来看，分化也越来越严重。

2025年前11个月，全国二手房交易面积占到了总成交量的45%。核心城市二手房比较活跃，但是很多三四线城市的房子挂着95天，甚至99天都卖不出去。全国城镇空置房超过6500万套，空置率16.7%。房子不再是闭着眼买就能赚钱了，你还得精挑细选。跟买车，看配置，看品牌，看保值率是一个道理。

对于咱们普通来说意味着什么？

其实这个变化未必是一件坏事。

以前大家挤破头买房子，多少是带点焦虑的。怕错过这班车就再也赶不上了，怕手里面的钱贬值。现在这种焦虑可以往旁边放一放。汤继强对年轻购房者的建议也比较实在:不必焦虑上车，还是要关注适配。房贷月供不超过家庭收入40%。这句话翻译过来就是房子是用来住的，住的舒服才是王道。不要给自己绑上过重的财务枷锁。

而且住房保障体系正在搭建，政府收购存量房做保障性住房，租购同权也在推进，租房也正在逐渐成为大众的可选项。年轻人不必非得要掏空6个钱包，才能够在大城市里落脚。

房子的消化品化，说到底是中国房地产成熟的标志。以前大家买房子押注升值，以后买房真的是为了住。这对习惯了房价永远涨的人来说，可能有点不太适应，但是对大多数普通人而言，一个回归居住本质的市场可能比那个疯狂上涨的市场更加健康，更加踏实。